Metodología
Todas las fórmulas que usa PisoMetric, sin cajas negras. Los cálculos se hacen en tu navegador con los datos que introduces.
Versión del motor financiero:1.0.0 · Versión del producto:0.1.0 (2026-10-06)
Definiciones de partida
Coste de adquisición = precio + impuestos y gastos de compra + reforma + mobiliario + otros costes iniciales
Capital inicial = coste de adquisición + gastos de la hipoteca − importe financiado
Ingreso de alquiler efectivo = alquiler mensual × meses alquilado al año
Ingreso operativo = ingreso de alquiler efectivo + otros ingresos anuales
Gastos operativos = IBI + comunidad + seguro + mantenimiento + gestión + suministros + otros gastos
Los gastos que introduces al mes se multiplican por 12. Todos los importes se tratan en euros y en base anual salvo que se indique lo contrario.
Rentabilidad bruta
(alquiler mensual × 12) / precio de compra × 100
Es la definición convencional que usan anuncios y portales. No descuenta la vacancia, los gastos ni los costes de compra, por eso suele ser mucho más alta que la neta.
NOI (ingreso operativo neto)
NOI = ingreso operativo − gastos operativos
Lo que genera el inmueble al año antes de pagar la hipoteca y antes de impuestos personales.
Rentabilidad neta
NOI / coste de adquisición × 100
Rentabilidad del inmueble sobre todo lo que cuesta adquirirlo, antes de deuda e impuestos personales. No depende de cómo lo financies.
Hipoteca
PisoMetric usa una hipoteca francesa estándar de cuota constante calculada con el TIN (no con la TAE):
r = TIN / 100 / 12 · n = años × 12
cuota = P · r · (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1) (si r = 0: cuota = P / n)
Servicio de deuda anual = cuota × 12
El importe financiado no puede superar el coste de adquisición. Los gastos de la hipoteca (tasación, apertura, gestoría…) se suman al capital inicial.
Cashflow
Cashflow anual = NOI − servicio de deuda anual · Cashflow mensual = cashflow anual / 12
Antes de IRPF. Se muestra siempre con signo: un cashflow negativo significa que tienes que aportar dinero cada mes.
Cash-on-cash
cashflow anual / capital inicial × 100
Solo existe si el capital inicial es mayor que 0. Si financias el 100 % del coste sin gastos, no hay capital sobre el que medir y se muestra «No disponible».
LTV y LTC
LTV = importe financiado / precio de compra × 100
LTC = importe financiado / coste de adquisición × 100
DSCR
DSCR = NOI / servicio de deuda anual
Cuántas veces cubre el NOI las cuotas. Solo existe cuando hay deuda. Por debajo de 1, el inmueble no paga la hipoteca por sí solo.
Payback simple
capital inicial / cashflow anual
Es una aproximación simple: no tiene en cuenta inflación, revalorización, amortización del préstamo, impuestos ni venta. Solo se calcula si el cashflow anual es positivo.
Vacancia
Se introduce como meses alquilados al año (0 a 12, admite decimales). 11 meses equivalen a un mes vacío de media. La vacancia reduce el ingreso operativo, pero no la rentabilidad bruta convencional.
Gastos
IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, suministros que asumas como propietario y otros gastos recurrentes. No se incluyen impuestos personales ni la hipoteca, que se trata aparte.
Objetivos
Puedes activar hasta cuatro: rentabilidad neta mínima, cashflow mensual mínimo, cash-on-cash mínimo y capital inicial máximo. Cada uno se marca como Cumple, No cumple oNo evaluable (cuando la métrica no existe, por ejemplo cash-on-cash sin capital). No hay puntuación global ni valoración de la operación.
Comparación exacta: cada objetivo se compara con el valor matemático real de la métrica, sin redondear. Solo se absorbe el error de representación de los números en coma flotante (una parte en mil millones). Por ejemplo, una rentabilidad neta de 4,996 % no cumple un objetivo del 5 %.
Cuando el redondeo de pantalla pudiera dar una impresión contraria (mostrar «5,0 %» junto a «No cumple»), PisoMetric muestra los decimales necesarios —«4,996 %»— para que el valor visible sea coherente con el estado.
Puntos de ruptura y «qué tendría que cambiar»
Para cada variable (precio, alquiler, ocupación, gastos operativos y TIN) PisoMetric busca el valor a partir del cual dejan de cumplirse todos tus objetivos activos. Se varía una sola variable y el resto se mantiene constante.
Hipoteca al simular otros precios
Cuando una simulación cambia el precio de compra (precio máximo compatible y mapa de viabilidad), el préstamo se trata según la opción elegida en «Opciones avanzadas de financiación»:
- Mantener el porcentaje financiado (por defecto): se conserva el LTV del escenario.préstamo simulado = nuevo precio × (préstamo / precio) Es lo habitual al pedir una hipoteca, ya que el banco financia un porcentaje del precio.
- Mantener el importe financiado: el préstamo no cambia. En este modo el precio no afecta al cashflow, y los precios para los que el préstamo superaría el coste de adquisición se excluyen.
En ningún caso se modifican los demás costes iniciales (impuestos y gastos de compra, reforma…), ni se admite un préstamo negativo o superior al coste de adquisición. Las simulaciones que no cambian el precio no se ven afectadas.
- Se usa el mismo motor que para los resultados: cada valor probado es un análisis completo del escenario.
- Primero se comprueba que el cumplimiento cambia una sola vez dentro del rango analizado; después se busca el límite por bisección con una precisión de 1 € en importes, 0,01 meses en ocupación y 0,01 puntos en el TIN.
- El límite se expresa en euros completos, décimas de mes o centésimas de punto, hacia el lado prudente, y se comprueba con el motor que ese valor todavía cumple y que el siguiente ya no.
- Rangos analizados: precio hasta 3 veces el actual; alquiler hasta3 veces el actual; ocupación de 0 a 12 meses; gastos hasta4 veces los actuales; TIN de 0 % a 20 %.
- Si no hay solución en el rango, se indica «No se alcanza dentro del rango analizado». Nunca se inventa un valor. Si una combinación produce un escenario inválido (por ejemplo, financiación superior al coste), no se corrige: se excluye.
- El TIN solo afecta al cashflow y al cash-on-cash.
Mapa de viabilidad
Una cuadrícula de 9 × 9 combinaciones de precio y alquiler (±20 % alrededor de tu escenario). Cada celda es un análisis completo. Con objetivos activos se muestra si se cumplen todos, algunos o ninguno; sin objetivos, el valor de la métrica elegida.
Stress tests
- Alquiler −10 %: alquiler × 0,9.
- Un mes más vacío: meses alquilado − 1 (mínimo 0).
- Gastos +15 %: gastos operativos recurrentes × 1,15.
- TIN +1 punto: TIN + 1 punto porcentual, solo con hipoteca.
- Escenario conservador: todos los anteriores a la vez (el TIN, solo si hay hipoteca).
Son simulaciones para medir la sensibilidad de la operación, no predicciones.
Redondeo
Los cálculos internos no se redondean entre pasos. Solo se redondea al mostrar: porcentajes con 1 decimal (2 en las fórmulas) e importes en euros completos. Si una métrica tiene un objetivo activo y ese redondeo pudiera contradecir su estado, se muestran los decimales necesarios. Si una métrica no existe matemáticamente se muestra «No disponible» con su explicación; nunca se convierte en cero.
Qué no contempla la versión 0.1.0
- IRPF personal ni deducciones fiscales.
- Cálculo automático del ITP u otros impuestos de compra (introdúcelos tú en «impuestos y gastos de compra»).
- Revalorización del inmueble, precio futuro de venta ni impuestos de la venta.
- TIR ni flujos descontados.
- Amortización del principal como ahorro, ni cambios en la cuota a lo largo del tiempo.
- Cambios regulatorios futuros.
Los resultados de PisoMetric son estimaciones basadas en los datos introducidos y no constituyen asesoramiento financiero, fiscal o legal. Verifica los costes, impuestos y condiciones de financiación aplicables a tu situación.