Guía de uso de PisoMetric

Qué es PisoMetric

PisoMetric es un simulador gratuito para analizar una vivienda que piensas comprar para alquilar. No responde a «¿es una buena inversión?», sino a una pregunta más útil:

Con estos números y estos objetivos, ¿bajo qué condiciones funciona la operación y dónde están sus límites?

Introduces precio, alquiler, financiación y gastos; defines lo que necesitas que cumpla la operación; y ves al instante las métricas, si se cumplen tus objetivos y qué tendría que cambiar para que se cumplan.

Para quién sirve

• Particulares que valoran comprar una vivienda para alquilarla, con o sin hipoteca.
• Quien duda entre dos pisos o entre dos formas de financiar el mismo.
• Quien quiere saber cuánto puede pagar como máximo, o qué alquiler necesita, para cumplir sus criterios.

Está pensado para el mercado residencial español y para alquiler de larga duración. No sustituye el asesoramiento financiero, fiscal o legal.

Cómo usar PisoMetric paso a paso

1. Compra y alquiler. Introduce el precio, los impuestos y gastos de compra y el alquiler mensual. Con eso ya ves rentabilidades y cashflow.
2. Financiación. Si compras con hipoteca, activa la opción e indica importe, TIN y plazo. Los atajos (70 %, 80 %, 90 %) calculan el importe sobre el precio.
3. Más detalle. Despliega costes iniciales, ocupación e ingresos y gastos recurrentes para ajustar el análisis. Cada gasto puede introducirse al mes o al año.
4. Objetivos. Activa los que te importen: rentabilidad neta mínima, cashflow mensual mínimo, cash-on-cash mínimo o capital inicial máximo.
5. Lee los resultados. Empieza por el resumen de objetivos y las cuatro métricas principales. Después, el desglose del alquiler al cashflow y el detalle.
6. Explora. Revisa los límites de la operación, los stress tests y el mapa de viabilidad. Compara con otra opción si lo necesitas.
7. Guarda o comparte. Descarga el informe en PDF o genera un enlace con los datos del escenario.

Consejo: cada campo y cada métrica tiene un icono ⓘ con una explicación breve, y las métricas incluyen «¿Cómo se calcula?» con la fórmula aplicada a tus datos.

Los campos del formulario

Solo el precio y el alquiler son imprescindibles. El resto mejora la precisión; si no lo rellenas, cuenta como 0 (o 12 meses alquilado).

Compra y alquiler

Precio de compra

Precio escriturado de la vivienda, sin impuestos ni gastos. Es la base de la rentabilidad bruta y del porcentaje financiado (LTV). Usa el precio que esperas pagar, no el anunciado si prevés negociar.

Impuestos y gastos de compra

ITP o IVA + AJD, notaría, registro y gestoría. Dependen de tu comunidad autónoma. Suelen suponer entre el 7 % y el 12 % del precio en vivienda usada. PisoMetric no los calcula automáticamente: introduce el importe que te aplique.Ejemplo: Precio 150.000 € con ITP del 8 % y 2.000 € de notaría y registro → 14.000 €.

Alquiler mensual

Renta mensual que esperas cobrar con el inmueble alquilado. Compara con alquileres reales de la zona. Los meses vacíos se indican aparte, en «Meses alquilado al año».

Financiación

Compra con hipoteca

Actívalo si vas a financiar parte de la compra. Si no, se analiza como compra al contado.

Importe financiado

Lo que te presta el banco. No puede superar el coste total de adquisición. Los atajos (70 %, 80 %, 90 %) lo calculan sobre el precio de compra. Muchos bancos financian hasta el 80 % del precio o de la tasación, el menor de los dos.

TIN anual

Tipo de interés nominal del préstamo. Es el que fija la cuota; no uses la TAE. La TAE incluye comisiones y otros costes y sirve para comparar ofertas, pero la cuota mensual se calcula con el TIN.

Plazo

Años para devolver el préstamo. A más plazo, menor cuota y más intereses totales.

Gastos de la hipoteca

Tasación, comisión de apertura, gestoría del préstamo… Se suman al capital que aportas.

Hipoteca al simular otros precios

Indica si, al probar otros precios, el préstamo mantiene el porcentaje financiado o el mismo importe. Solo afecta al precio máximo compatible y al mapa de viabilidad. Tus datos no cambian.

Costes iniciales adicionales

Reforma

Obras necesarias antes de alquilar. Suma al coste de adquisición.

Mobiliario y equipamiento

Muebles, electrodomésticos y menaje para alquilar el inmueble.

Otros costes iniciales

Cualquier otro gasto puntual de puesta en marcha, como certificados, cerrajería o limpieza.

Ocupación e ingresos

Meses alquilado al año

12 = alquilado todo el año. 11 = un mes vacío de media. Admite decimales. Recoge los periodos sin inquilino entre contratos. Reduce los ingresos, pero no la rentabilidad bruta, que por convención se calcula con 12 meses.

Otros ingresos anuales

Ingresos adicionales del inmueble, como un trastero o una plaza de garaje alquilados aparte.

Gastos recurrentes

IBI

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo paga el propietario una vez al año.

Comunidad

Cuota de la comunidad de propietarios. Normalmente mensual.

Seguro

Seguro de hogar y, si lo contratas, de impago de alquiler.

Mantenimiento

Reserva anual para reparaciones y reposiciones. Mejor prever algo aunque el piso esté nuevo.

Gestión

Honorarios de agencia o administrador si delegas la gestión del alquiler.

Suministros asumidos

Solo los que pagas tú como propietario (agua, luz, internet…), no los del inquilino.

Otros gastos

Cualquier otro gasto recurrente del inmueble.

Objetivos

Rentabilidad neta mínima

La operación cumple si su rentabilidad neta es igual o superior a este porcentaje.

Cashflow mensual mínimo

Cumple si, tras gastos y cuotas, te queda al menos este importe cada mes.

Cash-on-cash mínimo

Cumple si el rendimiento sobre el dinero que aportas alcanza este porcentaje.

Capital inicial máximo

Cumple si el dinero que necesitas aportar no supera este importe.

Qué significa cada métrica

Las fórmulas exactas están en la metodología. Aquí tienes lo que significa cada cifra y cómo leerla.

Rentabilidad bruta

Alquiler de un año entre el precio de compra. La cifra de los anuncios: no descuenta gastos ni vacancia. Ver fórmula

NOI

Ingreso operativo neto: lo que genera el inmueble al año tras sus gastos, antes de hipoteca e impuestos. Ver fórmula

Rentabilidad neta

NOI entre el coste total de adquisición. Mide el inmueble en sí, con independencia de cómo lo financies. Ver fórmula

Cashflow

Dinero que te queda (o que tienes que poner) cada mes tras pagar gastos y cuotas. Antes de IRPF. Ver fórmula

Cash-on-cash

Rentabilidad sobre el capital que aportas de tu bolsillo, una vez considerada la financiación. Ver fórmula

Capital inicial

Dinero que necesitas para cerrar la operación: coste total más gastos de hipoteca, menos el préstamo.

Coste total de adquisición

Precio más impuestos y gastos de compra, reforma, mobiliario y otros costes iniciales.

Cuota de la hipoteca

Cuota mensual constante (sistema francés) calculada con el TIN, el plazo y el importe financiado. Ver fórmula

LTV

Porcentaje del precio de compra que financia el banco. Ver fórmula

LTC

Porcentaje del coste total de adquisición que está financiado. Ver fórmula

DSCR

Cuántas veces cubren los ingresos netos del inmueble las cuotas. Por debajo de 1, no las cubren. Ver fórmula

Payback simple

Años para recuperar el capital inicial con el cashflow actual. Aproximación sin inflación ni revalorización. Ver fórmula

Cómo se interpretan tus objetivos

Cada objetivo activo recibe uno de tres estados, siempre con texto e icono además de color:

• ✓ Cumple: la métrica alcanza tu objetivo.
• ✕ No cumple: la métrica no lo alcanza.
• ? No evaluable: la métrica no existe con esos datos (por ejemplo, el cash-on-cash cuando no aportas capital).

No hay puntuación global: tres de cuatro objetivos no es «un 75 %». Cada objetivo se lee por separado. La comparación se hace con el valor exacto: un 4,996 % no cumple un objetivo del 5 %, y en ese caso PisoMetric muestra «4,996 %» en lugar de «5,0 %» para que no haya contradicción.

Puedes usar PisoMetric sin objetivos: verás todas las métricas, pero no los límites ni el modo viabilidad del mapa.

Qué tendría que cambiar

Con objetivos activos, PisoMetric calcula para cada variable el valor a partir del cual dejan de cumplirse todos. Se varía una sola variable cada vez y el resto se mantiene igual:

• Precio máximo compatible: el precio más alto que sigue cumpliendo.
• Alquiler mínimo necesario: el alquiler más bajo que sigue cumpliendo.
• Vacancia máxima tolerable: cuántos meses al año puede estar vacío.
• Gastos operativos máximos: cuánto pueden subir los gastos anuales.
• TIN máximo compatible: hasta qué tipo de interés aguanta (solo con hipoteca).

Si hoy se cumplen todos, verás los puntos de ruptura («deja de cumplir si el precio supera…»). Si no, verás las condiciones necesarias («se cumpliría si el alquiler fuera de al menos…»). Si no hay solución, se indica «No se alcanza dentro del rango analizado» y, si procede, qué objetivo lo impide.

Al simular otros precios, la hipoteca mantiene el porcentaje financiado o el importe, según elijas en «Opciones avanzadas de financiación».

Cómo funciona el mapa de viabilidad

Es una cuadrícula de 9 × 9 combinaciones: el precio en las filas y el alquiler en las columnas, ±20 % alrededor de tu escenario, que aparece marcado con un recuadro. Cada celda es un análisis completo.

• Con objetivos: ✓ cumple todos, ~ cumple algunos, ✕ no cumple ninguno, – no evaluable.
• Sin objetivos: muestra el valor de la métrica que elijas (rentabilidad neta, cashflow o cash-on-cash).

Pasa el cursor, toca una celda o recórrela con las flechas del teclado para ver el detalle. Al seleccionarla se abre un escenario temporal: tus datos no cambian hasta que pulses «Usar este precio y alquiler».

Cómo funcionan los stress tests

Son cinco simulaciones de empeoramiento aplicadas a tu escenario:

• Alquiler −10 %.
• Un mes adicional vacío al año.
• Gastos recurrentes +15 %.
• TIN +1 punto (solo con hipoteca).
• Escenario conservador: todos a la vez.

Para cada uno verás la rentabilidad neta, el cashflow, el cash-on-cash y los objetivos que se mantienen, con la diferencia frente al escenario base. No son predicciones: indican cuánta holgura tiene la operación.

Cómo funciona la comparación A/B

Pulsa «Comparar con otra opción» para crear la opción B como copia de la actual. Cambia entre A y B con las pestañas de la parte superior del formulario y modifica lo que quieras. Ambas se evalúan con tus mismos objetivos.

La tabla muestra precio, coste total, capital, alquiler, rentabilidades, cashflow, cash-on-cash, DSCR y objetivos cumplidos, con la diferencia B − A. PisoMetric no declara un ganador.

Qué incluye y qué no incluye

Cómo se protege tu privacidad

• Todos los cálculos se hacen en tu navegador. No hay servidor que reciba tus datos.
• No hay registro y no te pedimos nombre, email, teléfono ni dirección.
• Tu último escenario se guarda solo en tu navegador; puedes borrarlo en cualquier momento.
• Los enlaces compartidos llevan los datos tras el símbolo #, que no se envía al servidor.
• Las tipografías y todos los recursos se sirven desde el propio PisoMetric, sin terceros.

Más detalles en la política de privacidad.

Preguntas frecuentes

¿Buscas un término concreto? Consulta el glosario o lametodología.