Glosario
Los términos que usa PisoMetric, explicados sin jerga.
- Capital inicial
- Dinero que aportas de tu bolsillo para cerrar la operación: coste de adquisición más gastos de la hipoteca menos lo que financia el banco.
- Cashflow
- Lo que queda cada mes (o año) después de pagar los gastos del inmueble y las cuotas de la hipoteca. Puede ser negativo.
- Cash-on-cash
- Cashflow anual dividido entre el capital inicial. Mide el rendimiento del dinero que pones tú.
- Coste de adquisición
- Precio de compra más impuestos y gastos de compra, reforma, mobiliario y otros costes iniciales.
- DSCR
- Ratio de cobertura del servicio de la deuda: NOI entre las cuotas anuales. Por debajo de 1, el inmueble no cubre la hipoteca por sí solo.
- Gastos de compra
- ITP (vivienda usada) o IVA y AJD (obra nueva), notaría, registro y gestoría. Varían según la comunidad autónoma.
- IBI
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo paga el propietario cada año al ayuntamiento.
- LTC
- Loan to cost: porcentaje del coste total de adquisición que está financiado.
- LTV
- Loan to value: porcentaje del precio (o del valor de tasación, según el banco) que financia la hipoteca. PisoMetric lo calcula sobre el precio de compra.
- NOI
- Net operating income o ingreso operativo neto: ingresos del inmueble menos sus gastos operativos, antes de hipoteca e impuestos personales.
- Payback simple
- Años necesarios para recuperar el capital inicial con el cashflow actual. Es una aproximación sin descontar ni revalorizar.
- Punto de ruptura
- Valor de una variable (precio, alquiler, vacancia, gastos o TIN) a partir del cual la operación deja de cumplir tus objetivos.
- Rentabilidad bruta
- Alquiler anual entre precio de compra. La cifra habitual en anuncios: no descuenta gastos ni vacancia.
- Rentabilidad neta
- NOI entre coste de adquisición. Tiene en cuenta gastos, vacancia y costes de compra, pero no la financiación ni el IRPF.
- Stress test
- Simulación de un empeoramiento (menos alquiler, más vacancia, más gastos o más interés) para ver cuánto aguanta la operación.
- TAE
- Tasa anual equivalente: incluye intereses, comisiones y frecuencia de pago. PisoMetric no la usa para calcular la cuota.
- TIN
- Tipo de interés nominal anual del préstamo. Es el que determina la cuota de una hipoteca francesa.
- Vacancia
- Tiempo que el inmueble está sin alquilar. En PisoMetric se expresa como meses alquilados al año.
Las fórmulas exactas están en la metodología.